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不同意解除合同应在期限内提出

[案情]

2008310,陈某甲、陈某乙与周某达成买卖房屋的口头协议。2008313,周某与陈某甲、陈某乙在丁法律服务所的见证下签订了《房屋转让协议书》,约定:陈某甲、陈某乙将拥有自主产权、并能转让的房地产及其它设施转让给周某,转让总价为253800元整。周某在协议成立时交付房款238800元给陈某甲、陈某乙,余款15000元于陈某甲、陈某乙将房产证、土地使用证过户给周某后一次性付清。过户时,房产过户费由周某承担,税金依法承担。如因陈某甲、陈某乙的原因不能将房屋产权证、土地使用权证变更为周某所有,陈某甲、陈某乙必须将房款全部退还给周某,并承担违约金50000元,并赔偿周某的实际损失。

合同签订当日,周某支付陈某甲、陈某乙238800元,次日,陈某甲、陈某乙将诉争房屋交付给周某。在陈某甲、陈某乙办理房产证时,周某又支付5000元给陈某甲、陈某乙。2011117,陈某甲取得诉争房屋的产权证。201131,陈某甲通过第三人将《房屋不转让通知书》交给周某,通知周某解除双方买卖房屋的合同,要求周某搬出该房屋。周某于201154诉至本院。陈某甲、陈某乙到庭参加诉讼,辩称其享有单方面解除合同的权利,并对周某提起反诉,要求其承担房屋使用费。

[审判]

江阴法院审理认为:陈某甲、陈某乙并不享有法定或约定单方面解除合同的权利,他们向周某送达了解除房屋买卖的“通知”,而周某在法定期限内向法院提起诉讼,要求陈某甲、陈某乙继续履行合同,即是用行动表示对被告方解除合同的异议。周某与陈某甲、陈某乙签订房屋买卖合同的根本目的是周某取得该房屋的所有权,陈某甲、陈某乙取得相应的房款,合同中的相关“违约条款”是为了保证合同的履行,而不是为违约者提供不诚信的借口。

法院判决:一、陈某甲、陈某乙应于本判决发生法律效力之日起10日内协助周某办理诉争房屋的变更登记手续,同时周某支付陈某甲、陈某乙剩余房款10000元;二、驳回陈某甲、陈某乙的反诉请求。

一审判决后,陈某甲、陈某乙不服,依法提起上诉。

二审法院终审判决驳回上诉,维持原判。

[评析]

近年来,商品房销售市场的火爆,促进了二手房市场的活跃,越来越多的老百姓加入到商品房交易的大军中来。而房屋作为大宗交易商品,其价格往往也较高,超出了普通百姓的正常消费能力。因此,在房屋买卖交易中,一旦出现纷争,往往会产生比较广泛的影响,如果不能慎重加以处理,长此以往,可能会增加社会的不稳定因素。

一、合同违约救济途径。当事人应当遵循诚实信用原则,严格依据合同的约定全面履行合同义务;除法定或约定的条件成就时,当事人不享有单方解除合同的权利。同时,在合同履行过程中,如另一方当事人出现违约行为时,当事人应当依法采取积极行动维护自身的合法权益。在本案中,原告在收到被告发出的解除合同通知后,采取积极行动加以应对,在法律规定的异议期内向人民法院提出异议,从而有效地维护自身的合法权益。

二、通过法律途径维护合法权益。在房屋买卖合同的实际履行过程中,价格的波动往往会影响到当事人对于履行已签订的合同义务的态度,如果价格上扬出现较大波动时,出卖房屋的一方往往会通过各种方式逃避履行己方的义务或者想方设法加重买受人的义务,以期获得与原合同不相当的利益。本案中的房屋出卖方便属于想方设法为自己的违约行为进行掩饰,从而想要达到解除合同目的,以期获得不正当利益的典型例子。买受人通过正确行使法律赋予其的权利,及时通过向法院提起诉讼的途径向出卖人表达了异议,最终有效维护了自己的合法权益。

三、合理选择合同解除异议的方式。因此,在生活中,我们首先应当恪守契约精神,遵循诚实信用原则,及时、全面、正确地履行合同约定的义务;其次,遇到对方当事人违约的情况,应当及时通过法律的手段,正确行使相应的权利,维护自身的合法权益。当事人在履行合同的过程中,如果接到对方当事人解除合同的通知,应及时采取积极的措施加以应对,在法律规定的三个月期限内通过诉讼方式行使自己的解除异议权,而不能想当然地认为“对方不享有单方合同解除权,解除通知当然不发生效力”,应像本案的原告一样通过有效途径维护自己的合法权益。如果消极应对或者行使不当,那么很有可能成为合同违约的受害方,最终承担不利的法律后果。

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